Течет крыша в многоквартирном доме
Протечки, возникающие вследствие повреждения или износа кровельного покрытия — достаточно частый вид проблем. Они могут появиться на любом здании, независимо от его возраста или типа кровли. Сложность заключается в обнаружении и локализации повреждений кровли, которые не всегда дают о себе знать в первые же дни своего существования.
Поскольку любая протечка создает угрозу целостности строительных конструкций (особенно в зимнее время), а также наносит значительный ущерб собственникам квартир верхних этажей, устранение подобных проблем должно быть приоритетной задачей. Однако, ее решение может оказаться сложным из-за организационных неувязок.
Причины протечек
Основными причинами протечек являются механические повреждения кровельного полотна. Они появляются во время уборки снега, выведения наружу антенн или вентиляционных коммуникаций, прочих работ. Многие действия выполняют неквалифицированные люди, или работники смежных ведомств. Они решают собственные задачи, не слишком задумываясь о состоянии кровли после завершения работ.
Еще одной причиной протечек могут быть ошибки монтажа кровельного покрытия. Порывы ветра, задувание снега под неплотности полотна вызывают появление зазоров. Они постепенно расширяются и однажды становятся достаточно большими, чтобы любой дождь мог стать причиной намокания потолков в квартирах верхних этажей.
Износ кровли — еще одна причина возникновения протечек. Если покрытие не менялось в течение длительного времени и полностью выработало свой ресурс, неизбежно возникновение дефектных участков. В таких ситуациях появление мокрых разводов на потолке и стенах ни для кого не должно стать сюрпризом.
Куда обращаться?
Крыша многоквартирного дома является строительной конструкцией, относящейся к общедомовому имуществу. Поэтому, ремонтировать ее должна Управляющая Компания. Если УК данный дом не обслуживает (такое случается в ТСЖ или иных организационных формах управления), ремонтировать должна иная организация.
Обращаться необходимо либо напрямую в УК, либо к председателю ТСЖ. Как правило, сложности возникают при контактах с УК — любая задача подобного рода для представителей компании выглядит как серьезная трата денег и усилий. Поэтому, сценарий с обращением в УК, по которому следует немедленный отклик и решение проблемы, на практике реализуется далеко не всегда. Часто приходится доказывать необходимость ремонта и обращаться в вышестоящие инстанции.
Какой вид ремонта: срочный (аварийный) или капитальный?
Восстановление целостности кровельного покрытия может быть отнесено к разным видам ремонтных работ. В зависимости от степени сложности и характера возникающих проблем восстановительные работы могут быть отнесены к одной из трех категорий:
- аварийный (или срочный) ремонт. Это действия, которые необходимо произвести в самые кратчайшие сроки. Как правило, к аварийному ремонту относят восстановление кровли над жилыми помещениями, а также устранение проблем, угрожающих состоянию строительных конструкций
- текущий ремонт. От аварийного его отличает специфика и характер обнаруженных повреждений кровельного полотна. Однако, по срокам проведения он также требует немедленного или максимально быстрого реагирования ремонтных служб
- капитальный. Как правило, это полная замена кровельного полотна и стропильной системы
Необходимо учесть, что чиновники часто подменяют понятия и относят обычную замену участка кровли к капитальному ремонту. Они преследуют свою выгоду, но для жильцов или собственника дома это крайне нежелательный вариант развития событий. Возможна ситуация, когда изношенное кровельное полотно откажутся менять под предлогом недавно проведенного (на бумаге) капитального ремонта.
Нужна ли экспертиза?
Как правило, экспертиза проводится для выяснения причин возникновения протечек и выяснения виновника, который должен будет возместить затраты на ремонт. Если представители Управляющей Компании не возражают против выполнения восстановительных работ и возмещения ущерба, экспертизу можно не проводить.
Однако, вероятность благоприятного исхода переговоров недостаточно высока, поэтому, владельцы квартир верхних этажей обычно приглашают независимых экспертов и производят все необходимые действия.
Привлечение независимого эксперта — это мера защиты от действий УК. Они могут пригласить своих специалистов и составить акт о незначительном ущербе, чтобы уменьшить свои расходы и не выплачивать полную сумму. Поэтому, если возникает спор о размерах нанесенного вреда, рекомендуется привлечь независимого эксперта. Необходимо выполнить это как можно раньше, пока следы от протечки видны достаточно хорошо.
Можно ли нанять другого подрядчика?
Согласно действующим нормативам, крыша многоквартирного дома является общедомовым имуществом и входит в зону ответственности УК. Поэтому, в данном случае исполнителем работ любого рода должна стать Управляющая Компания. Мало того, они должны отреагировать и устранить протечки в течение суток.
Однако, нормы законодательства на практике не всегда соблюдаются с должной точностью. Если УК отказывается или затягивает с ремонтом кровли, владельцы квартир верхних этажей могут нанять другого подрядчика. Этот вариант предусмотрен законом о защите прав потребителей (ФЗ №2300). При этом, возникает некая коллизия — такое решение должно быть одобрено собранием собственников жилья, чтобы не дать сотрудникам УК возможность оспорить в суде действия жильцов.
Кто возмещает ущерб от протечки кровли
Ущерб от протечек может быть достаточно велик, особенно, если владелец жилья только что закончил дорогостоящий ремонт. Даже небольшая протечка может стать причиной повторного ремонта, а иногда требуется весьма серьезное вмешательство специалистов. Например, протечка под натяжным потолком может создать неблагоприятный микроклимат в квартире и испортить натяжное полотно.
Размер ущерба может оказаться довольно велик, и возмещение его придется организовывать самому владельцу жилья. Как правило, издержки покрывают за счет УК, но возможны и другие варианты. Иногда из возмещает застройщик, а также могут быть финансовые претензии к сторонним организациям, выполняющим какие-либо работы на крыше. Также возможны ситуации, когда виноватыми оказываются и застройщик, и Управляющая Компания. Степень ответственности в таких случаях устанавливает суд.
Когда платит застройщик
Ремонтные работы возмещает застройщик, если причиной возникновения протечек стали:
- нарушения технологии укладки кровли
- нарушения, допущенные при сборке стропильной системы
- использование некачественного материала
Если в результате обследования были выявлены эти причины, ответственность несет застройщик. Он обязан покрыть расходы, связанные с ремонтом кровли, а также возместить убытки владельцам пострадавших квартир.
Необходимо учесть — вина застройщика может быть доказана в течение 5 лет после начала эксплуатации дома. после этого срока ответственность полностью переходит на УК.
Когда Управляющая Компания
Ответственность Управляющей Компании наступает в случаях, когда протечки возникли вследствие недостаточно эффективного обслуживания кровли. Это означает, что полотно было уложено качественно, но должного ухода за ним не производилось.
Если обследование показывает отсутствие своевременно выполненных работ, наличие застарелых повреждений или других дефектов, которые входят в зону ответственности УК, оплачивать все убытки придется из средств компании.
Необходимо иметь в виду — ответственность УК возникает гораздо чаще, чем у застройщика. Причиной этого является сам перечень обязанностей УК — она должна следить за состоянием кровли с момента принятия дома под свою ответственность. Поэтому, все недостатки и связанные с ними расходы ложатся на плечи УК. Если возникают вопросы, представители УК и застройщика должны решать их в суде.
Алгоритм действий
При возникновении протечки необходимо как можно скорее организовать ремонт, обратившись в Управляющую Компанию. Она обязана немедленно отреагировать на заявку и восстановить кровлю в течение суток с момента ее подачи. Однако, это не всегда реализуется на практике — нередко работники УК начинают затягивать процесс или вовсе игнорируют заявки жильцов. В таких ситуациях приходится прибегать к мерам давления на компанию, а в самых сложных случаях — обращаться в суд. Эти действия дают ожидаемый эффект, главное — знать, как действовать и куда обращаться.
Вызвать УК и составить акт о протечке
При обнаружении признаков протечки в квартире (мокрые пятна на потолке или стенах) необходимо сразу же обратиться в УК с заявлением о возникшей проблеме. Сотрудники компании должны в течение суток устранить проблему (не просто как-то обозначить свое участие, а именно устранить течь). Заявление пишут в двух экземплярах, один из которых оставляют у себя.
Важно! Рекомендуется сразу же зафиксировать проблему, сделать фото и видео. Это может пригодиться в суде как доказательный материал.
После прихода сотрудников УК необходимо составить акт о протечке. Если представители компании отказываются его составлять (и так все видно, решим проблему), можно составить его самостоятельно (в производной форме) и подтвердить подписями двух соседей. Здесь понадобится указать их паспортные данные, чтобы людей можно было пригласить в суд в качестве свидетелей.
Дефектная ведомость
Дефектная ведомость — это документ, отражающий состояние кровли на момент обследования. В нем указываются все обнаруженные щели, зазоры или отверстия, дается их краткая характеристика и предполагаемые причины появления. Наличие дефектной ведомости важно для работников УК, так как по ней делают заключение о составе и типе предстоящих работ.
Например, если требуется капитальный ремонт, решение о нем должно быть принято на общем собрании собственников. Для самих жильцов наличие дефектной ведомости не имеет значения — это документ для служебного пользования, который должны составлять работники технических служб УК.
Образец заявления — где взять?
Заявление может быть подано в устной или письменной форме. В первом случае никакого образца не требуется, так как это просто уведомление работников УК о появлении проблемы. Обычно, этого хватает для появления работников и начала устранения протечки.
Письменное заявление подается в определенной форме. Теоретически, форма подачи заявления не имеет принципиального значения, но в суде с этим могут возникнуть ненужные моменты. Поэтому, лучше выбрать образец и составить заявление по всем правилам.
Установить порядок возмещения ущерба
Для того, чтобы установить виновника и определить порядок возмещения ущерба, собственнику помещения необходимо обратиться в независимую компанию, производящую оценку полученных потерь. Это самый правильный вариант действий, поскольку оплачивать стоимость ремонта в квартире собственника ни одна компания не захочет.
Когда у владельца на руках будет заключение эксперта, можно обращаться в суд для решения вопроса о компенсации понесенных расходов. Как правило, это делается уже после устранения всех последствий затопления — у собственника должны быть все чеки, чтобы он мог доказать свои затраты. Иначе расходы будут лишь предполагаемыми, а суд не сможет согласиться с такими доводами.
Сроки ремонта крыши – определить в УК или у застройщика
Согласно Постановлению Госстроя № 170, протечки должны быть устранены в течение суток. При этом, не имеет никакого значения, кто именно будет выполнять работы, УК или застройщик. На практике сроки могут быть существенным образом сдвинуты, и как-то активизировать работы приходится самим жильцам. Иногда причины затягивания работ достаточно уважительные, но чаще всего это обычная халатность или отсутствие квалифицированных работников.
Если не реагируют – обращение в Минстрой и Жилинспекцию
Как правило, реакция УК на заявления жильцов следует незамедлительно. Работники компании знают свои обязанности и выполняют их как положено. Однако, встречаются ситуации, когда заявка попросту игнорируется. Тогда приходится решать вопрос в вышестоящих инстанциях.
Можно подать заявление в прокуратуру или Минстрой. Эти организации обладают обширными полномочиями и могут решать подобные вопросы с высокой эффективностью. Однако, сроки рассмотрения заявлений у них довольно длительные — работы много, и сотрудники не могут решать все вопросы одновременно. Поэтому, проще всего обращаться в более оперативную инстанцию.
С жалобой на УК можно обратиться в Жилинспекцию. Это организация, способная приостановить деятельность УК и взыскать с нее немалые штрафы. Как правило заставить сотрудников УК работать способно одно упоминание о визите в Жилинспекцию. Сроки рассмотрения заявлений у нее намного более жесткие — максимальная длительность составляет 30 дней, что намного быстрее, чем в Минстрое или в прокуратуре.
Исковое заявление в суд
Если приходится подавать заявление в суд, владельцу квартиры придется не просто составить его по всем правилам, но и собрать пакет документов, которые будут являться доказательной базой. Образец заявления можно найти в сети интернет или в самом суде (в приемной часто висят различные образцы, надо лишь выбрать подходящий и написать по нему свое заявление). Кроме этого, понадобятся:
- акт, составленный работниками УК или самим владельцем квартиры (придется удостоверить его у 2 соседей)
- копия заявления в УК
- фото- и видеоматериалы о наличии протечки
- документы о составе и стоимости ущерба
- досудебная претензия к работникам УК (копия)
- собственные документы владельца (копия паспорта и свидетельства о собственности)
- справка об отсутствии задолженности
При подаче такого заявления пошлину платить не надо, так как это иск о защите прав потребителей. Можно компенсировать не только понесенные убытки, но и моральный вред.
Нормативные акты, законы и кодексы: что надо знать?
Отношения между собственниками (нанимателями) квартир и УК регулируют разные нормативные документы. Основным из них является Жилищный кодекс, который возлагает на УК обязанности по содержанию общедомовой собственности в надлежащем состоянии (ст. 160). Здесь же в ст. 165 сказано, что размер платы за услуги вполне достаточен для содержания жилья (это аргумент, если УК ссылается на отсутствие средств).
Кроме этого, есть Постановление правительства № 491 от 13.08.2006, где говорится о наличии материальной ответственности УК за содержание жилья. Ему вторит еще одно Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 6464/10, где также установлена ответственность УК за состояние жилфонда (в том числе и материальная). Важным моментом является обязанность выполнения работ ве зависимости от того, есть ли они в договоре.
- Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 14.07.2022) «О защите прав потребителей»
- Постановление Правительства РФ №491 в котором говорится, что организация, с которой жильцы заключили договор, несет прямую ответственность за содержание помещений.
- Все жилищные вопросы и порядок их решения с УК прописаны в ст.162 ЖК РФ. Гражданин, заключивший контракт с УК, может рассчитывать на качественное обслуживание МКД.
- По ст.166 Жилищного кодекса РФ коммунальщики обязаны ремонтировать кровлю за собственные средства.
- В статье №33 ЖК РФ указано, что владелец может ознакомиться с актом, после осмотра помещений и проверить, что описаны все текущие проблемы.
- В ст. №40 ЖК РФ говорится, что сотрудники УК обязаны устранять протечки и аварии не нарушая границы помещения во время ремонтных работ. Директор УК обязан назначать эксперта, контролирующего ход работ, и оповещающего жильцов о процессе ремонта.
- В Постановлении Правительства №170 (в актуальной версии 2020 года) утверждается, что после обращения, проблема с протечкой кровли должна быть решена в течение 24 часов.
Цены на эксперизу кровли и стоимость услуг
-
Экспертиза дома и кровли8 000 ₽
